1. Oublier un diagnostic obligatoire selon le type de logement
Le manquement le plus courant est l'absence d'un ou plusieurs diagnostics obligatoires dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Les textes officiels imposent des diagnostics différents selon qu'il s'agit d'un appartement ou d'une maison, et selon leur date de construction ou l'âge des installations.
Pour un appartement (vide ou meublé), le bailleur doit fournir : le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949, l'état de l'installation intérieure d'électricité si celle-ci a plus de 15 ans, l'état de l'installation intérieure de gaz si elle a plus de 15 ans, l'état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon) si le logement est situé dans une zone à risques, et le diagnostic bruit si le logement est situé dans une zone d'exposition au bruit des aéroports. Source officielle
Pour une maison, les obligations sont similaires, mais le DPE n'est pas exigé si la maison est destinée à être occupée moins de 4 mois par an, s'il s'agit d'une maison indépendante avec une surface de plancher inférieure à 50 m², ou si la maison est classée ou inscrite comme monument historique. Certains bailleurs omettent également le diagnostic amiante : même s'il n'a pas à être annexé au bail, il fait partie du DDT et doit être tenu à la disposition du locataire sur demande.
À Rouen ou dans le Seine-Maritime, vérifiez bien la liste complète des diagnostics applicables à votre bien avant la mise en location.
Source : service-public.gouv.fr
2. Ne pas annexer le DDT au bail ou au renouvellement
Un autre manquement fréquent est de ne pas joindre le dossier de diagnostic technique (DDT) au contrat de location. La réglementation est claire : le bailleur doit annexer ce dossier au bail au moment de la signature et en cas de renouvellement. L'absence d'annexion peut entraîner des conséquences juridiques pour le propriétaire.
Le DDT doit être transmis par voie dématérialisée (par exemple par courrier électronique), sauf si le bailleur ou le futur locataire s'y oppose. Il est recommandé de disposer de l'ensemble des diagnostics avant même la publication de l'annonce de mise en location du logement, afin d'éviter tout retard ou omission.
Si le bailleur oublie d'annexer le DDT, le locataire peut potentiellement demander des informations complémentaires ou contester certains éléments du bail. Les textes fournis ne précisent pas de sanction automatique, mais l'absence de remise peut fragiliser la relation locative et compliquer la gestion ultérieure.
Pour un logement à Rouen, pensez à regrouper tous vos diagnostics dans un DDT complet avant la signature du bail.
Source : service-public.gouv.fr
3. Utiliser des diagnostics périmés ou non réalisés par un professionnel certifié
Les diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié avant la mise en location. Certains bailleurs utilisent à tort des diagnostics datant de plusieurs années ou réalisés pour une vente antérieure, sans vérifier leur validité. Les textes officiels précisent que les diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié avant la mise en location.
Les textes fournis ne précisent pas la durée de validité du DPE. En revanche, ils établissent que l'état de l'installation électrique ou de gaz est obligatoire si l'installation a plus de 15 ans. Le CREP est exigé si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949, mais les textes ne précisent pas sa durée de validité. Pour ces informations, il convient de consulter d'autres sources réglementaires.
Un autre point souvent négligé : le diagnostic bruit des aéroports et l'état des risques peuvent être établis directement par le bailleur, sans faire appel à un diagnostiqueur certifié. En revanche, le DPE, le CREP, l'état électrique et l'état gaz doivent impérativement être réalisés par un professionnel certifié.
Pour un diagnostic amiante à Rouen, faites appel à un diagnostiqueur certifié pour garantir la conformité du DDT.
Source : service-public.gouv.fr
4. Confondre les obligations entre vente et location
Un manquement fréquent est de confondre les diagnostics requis pour une vente et ceux pour une location. Les textes officiels établissent des listes différentes, et certains diagnostics obligatoires en vente ne le sont pas en location, et inversement.
Par exemple, en location, le diagnostic amiante fait partie du DDT mais n'a pas à être annexé au bail : il doit simplement être tenu à la disposition du locataire sur demande. En vente, le carnet d'information du logement (CIL) est obligatoire si le permis de construire a été déposé à partir du 1er janvier 2023, mais ce document n'est pas mentionné pour la location dans les extraits fournis.
De même, le diagnostic assainissement des eaux usées est obligatoire en vente pour une maison équipée d'une installation autonome, mais il n'est pas listé parmi les diagnostics à fournir en location. En revanche, le diagnostic bruit des aéroports est exigé dans les deux cas si le logement est situé dans une zone d'exposition au bruit des aéroports. Source officielle
Pour un bien à Saint-Étienne-du-Rouvray, vérifiez bien la liste spécifique à la location avant de rédiger le bail.
5. Omettre l'état des risques et le diagnostic bruit pour les zones concernées
L'état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon) est obligatoire si le logement est situé dans une zone ou périmètre à risques. De nombreux bailleurs négligent ce diagnostic, surtout s'ils ne connaissent pas les zones réglementées dans leur commune. Les textes officiels précisent que cet état peut être établi directement par le bailleur, sans faire appel à un diagnostiqueur certifié.
Le diagnostic bruit est également obligatoire si le logement est situé dans une zone d'exposition au bruit des aéroports. Là encore, le bailleur peut le réaliser lui-même. Ces deux diagnostics sont souvent oubliés car ils ne nécessitent pas de visite technique, mais leur absence rend le DDT incomplet.
Dans le département de la Seine-Maritime, certaines zones sont exposées aux risques naturels (inondations, mouvements de terrain) ou au bruit des aéroports (comme celui de Rouen). Vérifiez auprès de votre préfecture ou consultez le site officiel pour savoir si votre bien est concerné.
Les textes fournis ne précisent pas de sanction spécifique pour l'absence de ces diagnostics, mais un DDT incomplet peut être contesté par le locataire.
6. Ne pas tenir compte des exceptions et des cas particuliers
Un dernier manquement fréquent est d'appliquer les obligations de manière uniforme sans tenir compte des exceptions prévues par la loi. Par exemple, le DPE n'est pas exigé si le logement est destiné à être occupé moins de 4 mois par an, ou s'il se trouve dans un bâtiment classé ou inscrit comme monument historique.
Pour une maison individuelle, le DPE n'est pas non plus obligatoire si la surface de plancher est inférieure à 50 m². Certains bailleurs ignorent cette exception et commandent un DPE inutile, ou au contraire ne le fournissent pas alors qu'il est requis.
De même, le CREP n'est exigé que pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. Pour les constructions plus récentes, ce diagnostic n'est pas nécessaire. L'état de l'installation électrique ou de gaz n'est obligatoire que si l'installation a plus de 15 ans. Si l'installation est plus récente, le diagnostic n'est pas requis.
Enfin, le diagnostic amiante fait partie du DDT mais n'a pas à être annexé au bail : il doit simplement être tenu à disposition. Les textes fournis ne précisent pas les modalités exactes de cette mise à disposition, mais un simple document papier ou numérique remis sur demande semble suffire.
Source : service-public.gouv.fr